致敬客户的十个经典案例之五：在退与不退之间---一个司法鉴定项目圆满完成札记

在建设领域，时常会遇到一些历史遗留问题，比如建设多年却没有完整图纸、缺失竣工资料的房屋。这类房屋的造价计算往往成为一项复杂而具有挑战性的任务。

2023年，总公司就遇到了这样的难题。

总公司2021年就进入了河南省高院司法鉴定执业库，对于司法鉴定业务也算是有了一点的执业经验，再加上公司增加技术力量雄厚，面对一般的房屋类司法鉴定是能够胜任的。可是，这一个项目让一帮追求精益求精的技术人员陷入了近乎两极分化。

事情的原委是这样的。当时公司在进行一、业务流程

某县法院接手了一个诉讼案件，一栋1996-1998年时候建筑的房屋，业主之间发生了纠纷，对固定资产分割出现分歧，诉诸公堂。没有图纸、没有竣工资料、整体结构只能说出大概，关键是双方都不同意对房屋做任何损伤性探测。

面对这种建设多年且没有图纸资料的房屋进行造价计算，技术评判时，一方认为这是一项复杂而具有挑战性的任务，不是造价业务的范围，应该交给资产评估行业去做，评估一个价值数额，法院也能够参考；另一方认为造价业务上可以完成此类业务的，标的房屋现状明晰、项目概况具体、资料收集与现场勘查环境可行，结合专业知识与技能，可以有效地完成这一任务。

这一争执说白了就是把这单业务退回去、还是自己做啃啃硬骨头问题。经过总公司的风险研判，决定再难也要啃下来，不能见了困难就绕着走，要对法院的委托负责，要对纠结中的业主负责。

一个执业方案迅速形成：

首先，对目标房屋全面了解。公司安排精干力量，深入现场勘查，进行资料收集，包括其地理位置、建筑年代、用途、结构类型（如砖混、框架等）、层数、面积等基本信息。

没有完整的图纸资料可收集，我们现场测量，高矮胖瘦总有尺寸、建筑和装潢用料及其规格总有表征、建设具体年代总有周边类比、结构与布局可以观察等等，一系列测定，让业主双方都十分认可。我们获取了大量第一手资料。

其次，认真类比与精心估算。在没有图纸资料的情况下，类比法是一种常用的造价计算方法。通过寻找与目标房屋在地理位置、建筑年代、结构类型等方面相似的其他房屋，分析其造价水平，并结合现场勘查结果，对目标房屋的造价进行估算。此外，我们参考当地的工程造价定额标准，对各项费用进行细化估算。

有不得不说的一个细节。公司参与这个项目工作的老造价师已经从业40年，积累了大量资料。他从20多个硬盘中寻找蛛丝马迹，特别是梳理这栋房屋建造时期的法定定额资料，对建筑主材的价格进行锁定，保证了土木建筑主体的价格估算准确性。

其三，主动协商与深入沟通。司法鉴定的造价计算，涉及业主的具体，他们都在睁大眼睛盯着我们的每一个细节。为此，基础造价成果出来后，便告知法院，申请多方沟通，争取他们的认可，也欢迎他们提出意见。由于前期业主都没有提供关键资料，也可以通过这个沟通过程，对标的房屋有更多的细节认知，就造价计算中的争议点进行协商，力求达成共识。

司法鉴定业务是由法院委托，我们不能随意约见当事人。结果还好，在法院的主持下，双方没有提出更多的意见。

其四，出具造价报告。经过上述步骤后，根据协商结果，出具正式的造价报告。在电脑上只是觉得翻来覆去，成果丰硕，几经修改后，报告正式出炉，各种依据、类比案例、详细列明的各项费用的计算过程、计算结果和相关说明，一个报告280页。委托方表示了赞同，业主方也感谢我们的辛勤付出。

业务完成了，在复盘中，我们得到几点启示：

学会创新，依靠知识重组打天下。一般的造价是在图纸完备的情况下进行的，对于无图纸资料房屋的造价计算，看似是一个死结“没有图纸咋算量”，其实只要具备了扎实的专业知识和丰富的实践经验，有房屋建筑实物，还怕测算不出工程量？只不过是倒退一下，麻烦一些。所以，仅仅是熟悉建筑构造、了解材料市场价格、掌握工程造价定额标准等，还不够，为客户服务就要时刻准备遇到各种复杂问题，以及各种要求，甚至是刁难。在这里，我们要具备随时对既定知识内容的随即组合与取舍，我们靠的是知识点重组打天下。

重视积淀，重做一遍的知识才有力量。造价业务技能都磨练与其他任何的技能习得都有一个共同之处，就是要把从书本上、别人传授、听来看到的东西，重新做一遍，这样的知识才能够暗合“知识就是力量”，否则只是见过而已，一遇到困难问题，就会束手无策。同时，还要把所有遇到的新问题进行一下复盘，纪录关键内容，做好备份与沉淀。就像本案例中提到的老造价师，他用几十年的积累，服务了这样一个业主可能很快就会忘记打项目。当时其意义在于我们的服务是无缝隙的、无短板的，无论什么涉及造价业务的项目，客户都能够放心的交给我们。

信任值千金。

持续学习，要不断更新知识库。当下，各行各业、各个领域的技术和材料不断更新换代，抱着既有的知识不可能做好一个合规的从业者。从这个案例中，公司要求从事造价计算的人员务必保持持续学习的态度，不断更新自己的知识和技能。通过参加培训、阅读专业书籍和文献等方式，了解最新的工程造价定额标准、材料市场价格等信息，以提高自己的专业素养和竞争力。面对无图纸资料等等的复杂情况，需要运用创新思维能力来应对，创造性地提出合理的解决方案。